有关物业管理公司的流转税征收及计算的主要内容如下： 按现行规定，物业管理公司提供物业管理服务时，计税依据为全部营业收入额，即物业管理公司收取的物业管理费。其一般计算公式为： 营业税税额应税营业额适用税率 管理费等收入的征税及计算。物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施维护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的营业税。
代办性收入的征税及计算。
（１）代办购物手续费的征收及计算。为房屋业主及租住户代购货物，可按收取的代办手续费收入征收的营业税。对为房屋业主及租住户代办的防盗门窗、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。
（２）代办收费取得收入的征税及计算。为房屋业主及租住户代收代付的水、电、煤、电话费以及代收、代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付后的余额，征收的营业税。 装修保证金、公共维修基金的征收及计算。
）房屋装修保证金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主及租住户收取的房屋装修保证金、履约保证金等，如果是到期退还给业主及租住户的，可不征收营业税；如果到期不退还或已作为业主装修违规行为予以罚没的，均应按规定征收的营业税。
（２）公共维修基金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋公共部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会，物业管理公司仅是代管使用、按实列支，可暂时不征收营业税。但物业管理公司可以提供劳务形式，从维修基金中取得的收入，应按规定征收的营业税。
４．代开发票或收据的征收及计算。对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房发票或收据，应照章征收的营业税。 另外，物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按营业税的 计算；交纳的教育费附加，应按营业税的计算。
天业物业管理公司某月各种服务收入共计元，按收入的计算营业税，按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。编制会计分录如下： 计算营业税：（元） 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 计算城市维护建设税：（元） 借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交城市维护建设税 计算教育费附加：（元） 借：营业税金及附加 贷：其他应交款——应交教育费附加
物业管理企业除了按营业收入计算的营业税金，还有一些费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，应在“管理费用”账户中核算。 例天业物业管理公司应纳税房屋价值元，本月应缴房产税元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：应交税金——应交房产税 例天业物业管理公司本月购买印花税票元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：现金
练习题 一、名词解释 营业成本营业费用期间费用
二、填空 物业管理公司营业成本是物业管理企业在从事管理活动中发生的各项，它包括、和等。
２．“营业成本”账户属于类账户。它按设置明细账。
３出租房按月摊销额应根据出租房的和计算。
４．物业企业将、、费用统称为期间费用。
５期间费用与经营没有直接联系，但与其发生的直接相关，并直接计入
６．物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按的计算；缴纳的教育费附加应按的计算。
三、选择（包括单选和多选）
１．属于物业管理公司营业成本的有（）。 （１）楼内电梯维修费（２）绿化维护费（３）公司办公费
２．以下费用属于公共性服务成本的有（）。 （１）楼道照明电费（２）停车棚修理费（３）住户冰箱修理费
３．物业管理公司用于出租经营的房屋应设置（）账户核算。 （１）低值易耗品（２）固定资产（３）库存商品
下列费用属于期间费用的有（）。 （１）营业费用（管理费用（销售费用
应征收的营业税的收费项目有（）。 ）保安费（２）停车费（３）保洁费
四、问答题
１．营业成本核算应遵循的原则是什么？
物业管理公司的营业成本主要包括哪些内容？
３．期间费用根据权责发生制原则有哪四种核算方法？
４．试说明物业管理公司流转税的主要内容。
５．如何计算物业管理公司出租房的摊销额？、
五、实务题
（一）资料 江达物业管理公司负责杏花村小区的物业管理工作年６月发生如下业务：
１．每半年一次的小区水箱清洗工作，共耗费材料元，人工元；帮住户分摊冲洗水箱的水费元，以现金支付。 公司将小区内的绿化服务工作出包给园林局，合同规定每半年结算一次。上半年实际发生的花草树木费及人工费共元，以银行存款支付。 支付抽水房修理抽水水泵款元，以现金付讫。 公司运垃圾手推车４辆，价值元。领用时予以一次摊销。 公司制作广告宣传布标条，计元，以银行存款支付。 本月“作业派工单”列示，公司所属服务组代办服务工时，经计算，工资总额中应分配为代办服务成本。 开出现金支票，从银行提取现金元备发工资。 结转分配本月应付工资，其中：公共服务组元，特约服务组 元，理发沐浴室元，餐厅，管理部门。 为更换停车棚的顶棚，购买玻璃钢瓦共计元，以银行存款支付。 号楼住户下水道堵塞，公司派临时工疏通，以现金支付人工费 元。 本月特约服务“物料耗用单”列示共耗用材料元；“工时耗用单”列示实际人工费元。 公司经理出差预借现金元。 司附设浴室进行修理，共耗材料元。 公司所属出租房本月应摊销修理费元。 月末公司附设餐厅计算实际耗用材料元，予以结转。 公司所属出租房年摊销率为，原值元，按月计提出租房摊销。 捡修小区内路灯，发现损坏灯泡４个。配置灯泡支出元，以现金支付。 经理出差报销差旅费元，余款退回。 公司经理室本月复印资料费元，以现金支付。 银行开来公司借款利息结算单，实际应交借款利息款元，已预提元。 行政办公室领用办公椅把，计元，予以一次摊销。 本月公司的各种服务收入元，按计算营业税。 按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。 计算本月应缴车船使用税元。 以银行存款上缴以上各种税金。
（二）要求 根据以上资料编制会计分录第四章 物业管理企业营业收入的核算 资金是物业管理公司开展有效物业管理的前提，建立这个前提就必须通过适当的资金筹措方式来解决。而物业管理公司最主要的资金来源是物业管理公司实现的收入。
第一节 营业收入的概念及范围 一、营业收入的概念 营业收入是指企业从事物业管理服务活动和其他经营活动所取得的各项收入。物业管理的主营业务收入来自物业管理费，它是物业管理公司根据对业主和用户所提供服务的性质、特点等不同情况，采用政府定价、政府指导价或协议定价等方式向业主和用户收取的费用。 物业管理营业收入主要包括主营业务收入和多种经营收入，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入（如房产销售与出租收入）等。
（1
物业管理费收入 物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。
包括： １．为房屋业主和租住户提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。
２．为房屋业主和租住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设施修缮等而收取的公众代办性服务费。
３．为满足房屋业主和租住户需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等特约服务费。 物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定： 公共性服务的物业管理费：如公共卫生清洁、公共设施维护保养、保安、绿化等收费应实行政府指导价。 代办性服务的物业管理费：如水电费、煤气费、有线电视费、电话费、采暖费等应实行政府定价。 特约性服务的物业管理费：如为业主或用户提供的特约服务或委托服务，包括车辆保管、家电维修、居室清洁、找医送药、看护病人、接送子女上学等，可实行协议价格。 凡政府物价管理部门没有统一规定收费标准的服务项目，物业管理公司可与业主或用户协商议定价格，并按照服务协议收取物业管理费。
（二）物业经营收入 物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如房屋租赁及产权单位委托代管房产的收入，可签定协议确定。
（三）多种经营收入 由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入，如为方便居民而兼营的多种服务业务收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。
二、营业收入的确认 《企业会计准则》第条明确规定：“企业应当合理确认营业收入的实现，并将已实现的收入按时入账”；“企业应当在发出商品、提供劳务，同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认营业收入”；“长期工程（包括劳务）合同，一般应根据完成进度法或者完成合同法合理确认营业收入。” 由此可见，营业收入的实现主要有两个明显标志：（１）商品产品已经发出或者是劳务已经提供；（２）价款已经收到或者得到了收取价款的凭证。在实际工作中，又与货款的结算方式有着密切的关系。
（一）在交款服务的情况下，营业收入的确认 采取交款服务的方式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收入则被确认。
（二）在预收服务费的情况下，营业收入的确认 采取定期预收服务费的，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月度为计算期）后作为收入的实现，这时服务费已收，服务已提供。
（三）在分期收款方式情况下，营业收入的确认 采取分期收款方式，按提供物业管理服务的合同约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已提供，服务费要按合同到期日收款。到了合同收款日，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确定收入实现。出租房租金收入，应按合同（租约）规定的付租日期和金额，确认租金收入的实现。合同（租约）规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。
（四）在托收承付结算方式的情况下，营业收入的确认 采用托收承付结算的方式，在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后作为收入的实现。
第二节营业收入的核算 一、“营业收入”账户的设置 物业管理公司通过设置“营业收入”账户核算公共性服务、代办性服务、特约服务、租赁服务及兼营服务等取得的经营收入。该账户属于损益类账户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转额；期末将余额结转“本年利润”账户后，应无余额。本账户按营业收入的类别设置明细账，如“公共性服务收入”、“代办性服务收入”、“特约服务收入”、“租赁服务收入”、“兼营服务收入”等。
二、营业收入的核算
（一）公共性服务费收入的核算 公共性服务费的内容。公共性服务费包括公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用，它是物业管理公司经营收入的主要内容。公共性服务费实行政府指导价的价格管理办法，各区、县物价部门制定公共性服务费的中准价及浮动幅度。
物业管理公共性服务收费的费用内容一般由以下八个部分构成：
）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（２）楼内公用设施维修及保养费；
（３）绿化管理费；
（４）清洁卫生费；
（５）保安费
（６）办公费；
）物业管理单位固定资产折旧费；
（８）法定税费。
物业管理服务收费的利润率不超过。 以上各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付第（４）项、第（５）项费用。
２．公共性服务费的计算。公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。 各套房屋的“自用”建筑面积包括：各套房屋户门以内的起居室（厅）、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用”建筑面积包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。 各套房屋分摊的“公用”建筑面积应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。各套房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行： 某套房屋该套房屋的“自用” 建筑面积建筑面积 套房屋“自用”建筑面积应 摊的“公用”建筑面积的分摊率 其中 各套房屋“自用”建筑面积应 分摊的“公用”建筑面积的分摊率 该套房屋该幢房屋“自用” “公用”建筑面积建筑面积总和 例某幢房屋的建筑面积共米，其中各套房屋“自用”建筑面积总和为平方米，“公用”建筑面积为平方米。则： 各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率 （ 如某套房屋的“自用”建筑面积为平方米，则： 该套房屋建筑面积 如果每月公共性服务收费定为元，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为：（元）。 公共性服务费收入一般采用定期预收，往往为６个月预收一次，分月计算营业收入。预收服务费收入可记入“预收账款”账户的贷方。 例天业物业管理公司月份预收下半年公共性服务费，号楼室业主“自用”建筑面积平方米，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积应为平方米。每月每平方米收费标准为元，该房屋业主每月公共性服务费为 元，一次预收６个月。 预收下半年度公共性服务费时，公司应编制会计分录如下： 借：现金 ：预收账款——公共性服务费收入 按月提供服务时，公司应编制会计分录如下： 借：预收账款——公共性服务费收入 贷：营业收入——公共性服务费收入
（二）公众代办性服务费收入的核算 房屋业主和租住户委托物业管理公司代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部分和自用设备的修缮等费用的（不包括安装申请代办），物业管理公司可适当收取代办服务费，不受委托则不得收取。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过元。公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理公司收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋业主和租住户收取。
例天业物业管理公司月份为各房屋业主和租住户代缴自来水费共计元，收取代办服务费为元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：其他应付款——代缴自来水费 营业收入——公共代办性服务收入
缴纳自来水费时，作如下分录： 借：其他应付款——代缴自来水费 贷：现金
天业物业管理公司为４号楼室业主安装管道，收取安装煤气申请费元，代办费元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：其他应付款——安装申请代办 营业收入——公众代办性服务收入
缴纳安装煤气申请费时，作如下会计分录： 借：其他应付款——安装申请代办 贷：现金
（2
特约服务费收入的核算 特约服务是针对房屋业主和租住户的个别需要而提供的，实行市场调节价，服务内容统一现定，明码标价，服务自愿。
（3
例天业物业管理公司接受号楼室业主的特约委托，对房屋进行装修。承包者的工程预算额为元，按收取特约服务费元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：其他应付款——某工程承包者 营业收入——特约服务费收入 工程完毕，业主验收，按合同支付工程款时，作会计分录如下： 借：其他应付款——某工程承包者 贷：现金
（四）房屋租赁及产权单位委托代管房产收入的核算 房屋产权单位可以参照所在地同一服务质量的、经物价部门认可的管理服务收费标准，同所委托的物业管理公司签订物业代管及管理服务收费标准的协议，同时按统一的公有住房租金标准向租住户收取房租。 例天业管理公司接受某产权单位委托，代管号楼房产，按照委托合同，每月收取管理费元，同时向租住户收取房租，每月共计元。公司应编制会计分录如下： 借：银行存款 贷：营业收入——租赁及代管收入、 （五）兼营多种服务业务收入的核算 与物业管理公司相关的兼营服务有理发、沐浴、餐饮、小卖部等服务业。既可满足房屋业主和租住户的多种需要，又可增加物业管理公司的资金来源，以弥补物业管理经费的不足。 １．理发、沐浴业营业收入的核算。这类业务的营业收入的核算比较简单，收款员将款项、营业日报表等原始记录交财会部门作账。 例天业物业管理公司所属理发室月份共取得理发款元。其所属浴室月份共取得沐浴款元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——理发、沐浴收入 餐饮业营业收入的核算。餐饮业收入的核算一般应根据餐饮部门报来的“营业收入日报表”和交来的款项，编制会计分录。 例天业物业管理公司所属餐馆份报来“营业收入日报表”，总计餐饮收入元，交来现金。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——餐饮收入 小卖部营业收入的核算。小卖部一般按实际售价计算营业收入，每日填制“内部缴款单”，连同销货款送交财会部门作账。 例天业物业管理公司所属小卖部某日营业收入元。交来“内部缴款单”及现款。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——小卖部收入练习题 一、名词解释 营业收入 二、填空 １．营业收入的实现主要有两个明显标志、。 物业管理公司的营业收入主要包括 公共性服务费是以房屋的为计算依据的。 某套房屋建筑面积该套房属的各套房屋应分摊的 的分摊率）。 楼梯、电梯厅都属于建筑面积。 三、选择（包括单选和多选） １．在预收服务费的情况下，营业收入的确认以（）为标志。 ）预收服务费时（２）预收服务费，并且已提供一阶段的服务（３）提供服务时 ２．属于公共性服务收入的有（）。 ）收取的绿化管理费（２）代收的有线电视费（３）收取的楼道清洁费 ３．各套房屋的“自用”建筑面积包括（）。 ）各套房屋户门以内的起居室（厨房和卫生间（过道 ４．各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率应为（）。 （１）该套房屋“公用”建筑面积与该幢房屋“自用”建筑面积和之比 （２）该套房屋“公用”建筑面积与该套房屋“自用”建筑面积和之比 （该套房屋“公用”建筑面积与该幢房屋“公用”建筑面积和之比 ５．接受业主委托代收的水电费按收取的服务费属于（）。 ）公共性服务费收入（特约服务费收入（３）公众代办性服务费收入 四、问答题 １．物业管理公司有哪几种主要的营业收入？各自包括的内容是什么？ ２．物业管理公司营业收入确认的两个主要标志是什么？ ３．物业管理公司公共性服务收费的主要内容有哪些？ ４．各套房屋的“自用”建筑面积和“公用”面积各包括哪些内容？ 各套房屋建筑面积的计算公式是什么？ 五、实务题 （一）资料 江达物业管理公司负责杏花村小区的物业管理工作，６月份发生以下经营业务： 小区中号楼的建筑面积共为平方米，其中各套房屋“自用”面积总和为平方米，“公用”建筑面积为平方米。则各套房屋“自用”建筑面积应分摊“公用”建筑面积的分摊率是多少？ 号楼室的“自用”建筑面积为平方米，如果每月公共性服务收费标准为元，则该套房屋业主每月应交公共性服务费是多少？ ３．预收上述业主下半年的公共性服务费。 月份为各房屋业主和租住户代交第二季度的自来水费元，按 收取代办服务费，存入银行。 接受５号楼室特约委托对其二室二厅房屋进行装修，出包给某房屋装饰工程公司，其预算额为元，物业公司按收取特约服务费元，存入银行。 取租住户本月房租现金共计元。 接受某产权单位委托，代管４号楼和室，按照委托合同，本月应收取这两套房的管理服务费元，存入银行。 收到公司所属美发屋本月现金收入元。 ９．６月份为房屋业主和租住户代交第二季度的有线电视费元，按 收取代办服务费元，存入银行。 开出支票，将收取的自来水和有线电视的代办服务费分别解缴给有关单位。 （二）要求 根据以上资料对题进行相关计算，对题编制会计分录。第五章 物业管理企业利润形成及利润分配的核算 利润是物业管理公司在一定时期内进行经营活动所取得的财务成果。公司在一定期间内全部收入抵补全部支出后的盈余就是利润，这是公司保全资本金的前提，也是为国家提供税金、为投资提供利润、为公司提供自我发展资金的来源。物业管理公司应加强经济核算，不断改善经营管理，增收节支。努力提高盈利水平。第一节 利润形成的核算 一、利润总额的组成 物业管理公司利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额等。其计算公式为： 利润总额营业利润投资净收益营业外收支净额 （一）营业利润 营业利润是指物业管理公司从事经营服务业务活动所取得的纯收益。其计算公式为： 营业利润经营利润管理费用财务费用 其中：经营利润营业收入营业成本营业费用营业税金及附加 上式中：营业收入公共性服务收入代办性服务收入 特约服务收入租赁服务收入 兼营服务收入 营业成本公共性服务成本代办性服务成本 特约服务成本租赁服务成本 兼营服务成本 （二）投资净收益 投资净收益是指公司的对外投资收益减去对外投资损失后的净额。其中，投资收益是指公司对外投资获得的利润、股利和债券利息，公司对外投资到期收回或中途转让取得的款项高于实际投资数额或账面净值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。投资损失是指公司对外投资到期收回或中途转让取得的款项低于实际投资数额或账面净值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在投资单位减少的净资产中所分担的数额等。 （三）营业外收支净额 营业外收支净额是指营业外收入减去营业外支出后的净额。 １．营业外收入。这是指与公司经营活动无直接关系的各秤收入，包括固定资产的盘盈和变卖的收益及罚款收入、确实无法支付按规定转作营业外收入的应付款项和对外索赔收入等。 ２．营业外支出。这是指与公司经营活动无直接关系的各种支出，包括固定资产的盘亏及变卖损失、固定资产和流动资产因自然灾害等造成的非正常损失（扣除保险公司赔偿款后）、违约金以及公益救济性的捐赠等。 二、利润形成的核算 （一）账户的设置 １．“本年利润”账户。物业管理公司应设置“本年利润”账户，用以核算公司在本年度实现的利润（或亏损）总额。该账户为所有者权益类账户。 期末结转利润时，公司将“营业收入”、“营业外收入”账户的余额转入该户的贷方；将“营业成本”、“营业费用”、“营业外支出”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“财务费用”等账户的余额转入该账户的借方；将“投资收益”账户的净收益转入该账户的贷方，如为投资损失则转入该账户的借方。 年度终了，将本年收入和支出相抵后计算出本年实现的利润总额（或亏损总额）全部转入“利润分配”账户，结转后本账户无余额。 ２．“投资收益”账户。物业管理公司应设置“投资收益”账户，用以核算公司对外投资取得的收入或发生的损失。该账户为损益类账户，公司取得投资收入时，借记“银行存款”、“长期投资”等账户，贷记本账户；公司转让、出售股票、债券，借记“银行存款”等账户，贷记“短期投资”、“长期投资”账户，差额借记（或贷记）本账户；债券到期，收回本息，借记“银行存款”等账户，贷记“长期投资”、“短期投资”账户和本账户；收回其他投资时，其收回的投资与投出资金的差额，作增减投资收益处理。期末应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。 ３．“营业外收入”账户。该账户属于损益类账户，账户的贷方反映本期发生的各项营业外收入，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的贷方，结转后该账户无余额。该账户应按收入项目设置明细账。 例天业物业管理公司年末固定资产清理净收益元，因债权公司解散多年无法归还的应付款项元。作会计分录如下： （１）发生时： 借：固定资产清 其他应付款 贷：营业外收入 （２）期末结转时： 借：营业外收入 贷：本年利润 “营业外支出”账户。该账户属于损益类账户，账户的借方反映本期发生的各项营业外支出，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的借方，结转后该账户无余额。该账户应按支出项目设置明细账。 例天业物业管理公司固定资产盘亏１台，原值元，净值元。作会计分录如下： （１）盘亏时： 借：累计折旧 待处理财产损溢——待处理固定资产损溢 贷：固定资产 （２）批准转账： 借：营业外支出 贷：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢 （３）期末结转时： 借：本年利润 贷：营业外支出 （二）利润结转的核算 按有关制度规定，物业管理公司实现的利润（或亏损）总额一律通过“本年利润”账户进行核算。期末将各损益类账户的余额转入“本年利润”账户，其中将收入类账户的余额转入“本年利润”账户的贷方，将支出类账户的余额转入“本年利润”账户的借方，结平各损益类账户。结转后，“本年利润”账户如为借方余额，则为本期亏损总额；如为贷方余额，则为本期利润总额。年度终了，必须将“本年利润”账户结平，转入“利润分配——未分配利润”账户。 例天业物业管理公司当月应结转营业收入元，营业外收入元，营业成本元，营业税金及附加元，营业费用元，管理费用元，财务费用元，营业外支出元。作会计分录如下： （１）结转收入： 借：营业收入 营业外收入 贷：本年利润 （２）结转成本及费用： 借：本年利润 贷：营业成本 营业税金及附加 营业费用 管理费用 财务费用 营业外支出 “本年利润”账户贷方发生额元与借方发生额元轧抵后的贷方余额即为利润总额元。利润总额减去所得税后即为公司的净利润（税后利润）。 三、所得税的核算 （一）所得税的性质 企业所得税既是一项税金，又是企业成本费用的构成项目之一。在确定利润总额的基础上，物业管理公司应当按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《企业所得税会计处理暂行规定》调整应纳税所得额，依法计算与缴纳企业所得税。 从收入与费用应当配比一致的原则来看，企业所得税是物业管理公司获得收益后的一项费用支出，即企业所得税是公司为了取得收益所花费的代价，没有收益自然不必花费这笔支出，只要有收益就应当依法纳税。 所得税的课税对象是企业的生产经营所得和其他所得。在提供物业管理服务过程中，物业管理公司取得了公共性服务收入、代办服务收入和特约服务收入等，从这些收入中扣除成本费用后的余额即为所得，物业管理公司应按企业所得税税法的规定交纳所得税。但是应纳税所得额与会计中的利润不同，即二者对收入、成 、费用和损失的确认不同，因此，计算应纳税所得额时，可以会计利润（利润总额）为基础，依据税法的规定进行适当调整即可。其计算公式为： 应纳税所得额会计利润（利润总额）税收调整项目金额 企业超过国家有关财务、税收法规规定的范围和标准支出的各项费用，都将减少利润。而税法规定的计税利润不得扣除这一部分支出，即企业在计算应纳所得税时，应在利润总额基数上加进这部分支出数。如公益救济性质以外的捐赠和赞助支出；超过全年销售净额的企业业务招待费支出（全年销售净额在万元以下的按，在万元以上部分按计）；超过工资总额 的消费性福利支出；超过银行规定利率部分的利息支出等。由于这种差异并不是会计处理上的错误，而且也不会影响以后各期的纳税额，所以对于差额不必作账务上的调整。 企业所得税率是确定所得税税额的依据之一，我国现行企业所得税税率为统一的比例税率 例天业物业管理公司年度营业净收入为元，管理费用中包括业务招待费元，利润总额为元，以所得税率计算年度应交所得税，并作会计分录： 按财税制度规定可以列入管理费用的业务招待费为： （元） 永久性差异额为： （元） 年度应交所得税为：（） （二）所得税的核算 核算所得税应设置“所得税”账户。该账户属于损益类科目。借方反映计提的所得税额，贷方反映期末结转到“本年利润”账户的数额，结转后该账户应无余额。 例根据例所给资料：１．按本年度实现利润总额的计算年度应交所得税。借：所得税５ 贷：应交税金——应交所得税 上交所得税。借：应交税金——应交所得税 贷：银行存款 结转所得税。借：本年利润 贷：所得税
